계약 기간이 남았는데 집주인이 집을 팔았다면, 보증금을 새 집주인에게 돌려달라고 할 수 있는지 궁금할 수 있습니다. 핵심은 임차인이 대항력을 갖췄는지와 소유권 이전 시점입니다.
대항력을 갖춘 뒤 소유자가 바뀐 경우
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득합니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 그 뒤 매수인이 소유권을 취득하면 원칙적으로 임대인의 지위를 승계하므로, 계약은 기존 조건대로 이어지고 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다. 임차인이 매매에 동의하거나 새 계약서를 써야만 계약이 유지되는 것은 아닙니다.
소유권 이전 시점과 입증 자료 확인
매매 사실을 들으면 등기사항증명서로 소유권 이전 여부와 날짜를 확인하세요. 전입과 인도 시점이 이전 등기보다 늦어 대항력이 아직 생기지 않았다면 법률관계가 달라질 수 있으므로, 기존 임대인과 매수인에게 계약 승계와 보증금 반환 주체를 서면으로 확인하는 편이 안전합니다. 보증금을 새 계좌로 보내라는 요청도 등기상 소유자와 권한을 확인한 뒤 처리하고, 문자나 합의서를 보관하세요.
자주 묻는 질문
확정일자만 있으면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
확정일자는 우선변제권과 관련된 요건이지, 그 자체로 대항력을 만들지는 않습니다. 주택 인도와 주민등록도 갖췄는지 확인해야 합니다.
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 반드시 써야 하나요?
소유권 이전만으로 기존 계약이 끝나는 것은 아니므로 재작성 의무는 없습니다. 새 문서에 보증금·기간 변경이나 기존 권리 포기 내용이 없는지 확인하고, 합의한 변경 사항은 서면으로 남기세요.