전입신고와 확정일자는 보증금 보호에 중요하지만, 둘 중 하나만 갖추면 충분한 것은 아닙니다. 집을 인도받고 주민등록을 마친 시점, 확정일자를 받은 시점을 함께 확인해야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 집주인이 바뀌어도 임대차 관계를 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 다만 전입신고만 하고 실제로 집을 인도받지 않았다면 대항요건이 갖춰졌다고 보기 어렵습니다.
확정일자는 경매나 공매에서 보증금을 우선 변제받을 때 필요한 요건입니다. 우선변제권은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 확정일자도 받아야 생깁니다. 확정일자를 먼저 받았더라도 실제 입주와 전입신고를 마치기 전에는 우선변제권이 완성되지 않습니다. 반대로 입주와 전입신고를 했더라도 확정일자가 없으면 일반적인 우선변제권을 갖추지 못할 수 있습니다.
계약 전후로 확인할 점
전입신고와 확정일자를 마친 뒤에도 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 대항력은 다음 날부터 발생하므로, 그 사이 집주인이 근저당권을 설정하면 해당 권리가 임차인보다 앞설 수 있습니다. 계약 전 등기부를 살피고, 잔금 지급과 입주 당일에도 변동이 있는지 확인하세요. 보증금을 전액 보호한다고 단정할 수는 없으며, 선순위 권리나 주택가액 등도 영향을 줍니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받아두면 보증금이 보호되나요?
아닙니다. 실제 주택 인도와 주민등록 등 대항요건도 갖춰야 우선변제권이 생깁니다.
입주 당일 근저당권이 설정되면 어떻게 되나요?
임차인의 대항력은 다음 날 발생하므로, 당일 설정된 근저당권이 임차인보다 우선할 수 있습니다. 등기부의 권리관계를 확인해야 합니다.