월세가 밀렸다고 계약이 저절로 종료되는 것은 아닙니다. 다만 연체액이 일정 기준에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 보증금에서 나중에 정산하면 된다고 여기기보다 연체 기준과 통지 여부를 확인해야 합니다.
연체액이 두 기분에 이르면 해지할 수 있어요
민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 차임 연체액이 두 기분의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세라면 통상 두 달치 월세에 해당하는 금액이 기준입니다. 두 달 연속으로 밀려야 하는 것은 아니며, 미납액이 누적돼 기준에 도달했는지가 중요합니다. 연체 사실만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아니고, 임대인이 해지 의사를 표시해야 합니다. 해지 통지는 도달 여부를 확인할 수 있도록 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 하는 편이 안전합니다.
해지 뒤에도 미납 월세는 정산해야 합니다
계약이 해지되더라도 이미 발생한 미납 월세 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 퇴거와 보증금 반환 과정에서 미납 월세나 계약상 부담할 비용을 정산할 수 있습니다. 임차인이 보증금이 있다는 이유로 임의로 월세 납부를 멈추면 연체액이 쌓여 해지 기준에 이를 수 있으므로, 공제에 합의한 것이 아니라면 약정된 월세를 납부하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
월세를 두 달 연속 밀려야 해지 사유가 되나요?
아닙니다. 연속 여부보다 미납 차임의 합계가 두 기분의 차임액에 이르렀는지가 기준입니다. 일부를 납부했다면 실제 남은 연체액을 따져야 합니다.
보증금이 월세보다 많으면 월세를 안 내도 되나요?
그렇지 않습니다. 보증금은 미납금 등을 담보하는 역할을 하지만, 임차인이 일방적으로 월세 납부를 대신할 수는 없습니다. 공제에 합의했다면 그 내용과 적용 시점을 기록해 두세요.